中国房地产市场的分化调整与政策托底下的新周期

        2025年，中国房地产市场步入关键转折期。在政策持续优化、市场供需调整及经济内外环境变化的综合作用下，行业呈现“冷热交织”的特征，既有短期下行压力，也孕育着结构性修复的长期机遇。  

        一、市场分化：核心城市韧性显现，低线城市承压  
        当前楼市呈现显著的区域分化趋势。一方面，部分核心城市及高质资产展现出抗跌性：  
        1.核心城市新房与豪宅市场回暖：上海、北京等一线城市的奢华项目出现“日光盘”，武汉、成都等新一线城市一季度新房交易量突破万套，核心区域土地溢价率回升至20%以上。  
        2.二手房市场活跃：北上深二手房交易量占比达64%，租售比接近定期存款利率，挂牌量虽上升但去化周期缩短至16.3个月，显示市场流动性改善。  
        3.低线城市持续承压：三四线城市库存去化周期超过24个月，房价环比仍处下行通道，经济基础薄弱叠加人口流出导致需求疲软。  

        二、政策托底：组合拳发力，需求与供给双向调整  
        为应对市场分化，中央与地方政策持续加码，形成“需求端松绑+供给端优化”的双轨驱动：  
        1.需求端刺激：多地取消限购限售、降低首付比例（如南京整体取消限售）、优化公积金政策（合肥取消普通与非普通住宅贷款区分），部分城市购房补贴与“以旧换新”政策推动改善需求释放。  
        2.供给侧改革：推动现房销售试点（现房销售占比2024年达26.5%），加强预售资金监管，优化土地供应结构。核心城市高质地块供应增加，房企竞拍热度回升。  
        3.金融支持：5年期LPR下调预期升温，房贷利率或进一步下降；房企融资环境改善，境内债发行规模环比增长141%，融创中国等企业通过“债转股”化解债务风险。  

        三、未来趋势：从“增量开发”向“质量运营”转型  
        行业正经历从规模扩张到质量提升的深刻变革：  
        1.房价企稳预期增强：中信证券预测，2025年下半年核心城市房价有望止跌趋稳，全年新房销售额预计下降6%，二手房增长10%，土地出让金增长9%。一线城市房价环比已连续30个月上涨，显示长期底部临近。  
        2.产品力升级驱动需求：第四代住宅等高品质项目成为市场新增长点，户型优化（如全明设计、灵活空间）和配套设施完善激发改善需求。住建部强调“好房子”建设，推动行业向安全、舒适、绿色方向转型。  
        3.存量市场与收储机制创新：多地试点收购存量商品房转为保障性租赁住房或养老公寓，中央政府或成立专业收储机构（如“中储房”），以盘活闲置资产并稳定市场预期。  

        四、风险与挑战：内外压力下的不确定性  
        尽管政策积极信号明确，风险仍不容忽视：  
        1.外部经济冲击：贸易摩擦若持续，可能加剧出口依赖型城市的经济压力，进一步削弱购房信心。  
        2.政策传导滞后：低线城市及非高质项目或面临价格继续下跌风险，房企盈利修复缓慢可能拖累行业整体复苏。  
        3.债务风险化解：头部房企债务重组进度（如融创中国“债转股”方案）及地方土地财政压力（2024年土地出让收入同比下降22.4%）仍需关注。  

        2025年是中国房地产市场的关键分水岭。在政策持续发力与市场自发出清的双重作用下，行业将逐步从“量跌价稳”过渡到“质升量稳”的新周期。投资者与购房者需聚焦核心城市高质资产及具备产品力与运营能力的头部房企，同时警惕低线城市的结构性风险。长期来看，以“好房子”为核心的供给侧改革和存量市场创新，将成为行业高质量发展的核心驱动力。